안녕하세요. 부종식 변호사입니다.

집합건물분쟁실무에서 자주 문제가 되는 쟁점이, 상가오피스텔 등 집합건물이 준공되었으나 건물관리단의 적법한 운영주체인 관리인이 아직 없어 관리회사가 상가번영회 회장 또는 입주자대표회의 회장과 건물관리계약을 체결하여 관리업무를 수행한 경우, 만약 위와 같은 상가번영회 회장이나 입주자대표회의 회장이 집합건물법에 따른 적법한 선임절차를 거치지 않은 관리인이라 하더라도 그러한 건물관리계약이 유효한 것인가라는 것입니다.

실제로 소송에서도 이러한 쟁점이 종종 다루어지는데, 판례는 일관해서 유효하지 않다고 보고 있습니다. 한편, 관리회사는 위와 같은 상가번영회 회장이나 입주자대표회의 회장이 적법한 관리인으로 알고 건물관리계약을 체결하였기에 소위 "표현대리"법리를 주장하며 그 유효성을 항변할 수도 있겠습니다만, 법원은 이것마저도 부정하고 있습니다(서울남부지방법원 제14민사부).

결국, 적법하지 않은 관리인과 체결한 용역계약이 유효해지기 위해서는 이를 유효화하는 관리규약을 제정하거나, 또는 적법한 관리인을 선임하여 그와 관리계약을 체결하여야 할 것입니다.

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