안녕하십니까. 부종식 변호사입니다.

집합건물 관리단 분쟁에 있어서 자주 문제되는 경우가 관리회사의 관리단 또는 입주자에 대한 체납관리비 청구입니다. 만약 관리회사가 집합건물의 적법한 대표, 즉 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법') 상의 '관리인'과 용역계약을 체결한 경우라면, 관리비 징수권을 위임받아 회사 명의로 입주자인 임차인 또는 구분소유자를 상대로 체납관리비청구 소송을 제기하여 승소할 수 있습니다.

그러나 만약 관리인이 적법한 관리인이 아니라면 이러한 체납관리비 소송은 원고적격이 없어 각하 또는 기각 판결이 나게 되는데, 이 경우 관리업체는 곤란함을 겪게 됩니다. 체납관리비의 대부분이 관리회사 용역비, 즉 직원 급여에 해당하는데, 그러한 급여를 보전받지 못하게 되어 관리회사가 그 용역비에 해당하는 만큼 손해를 입기 때문입니다.

이 경우, 관리회사는, 

1. 관리단을 상대로 부당이득반환청구 소송을 제기하면, 이 경우 법원은 민법 제741조의 부당이득반환청구의 요건("법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다."), 즉 법률상 원인없이 관리단이 이득을 취한 것이 아니라는 이유로 원고인 관리회사의 청구를 기각합니다(관리인 행세를 한 제3자와 계약을 체결한 것이기 때문에 법률상 원인이 없는 것으로 보지 않는 것입니다). ​

​

2. 입주자 또는 구분소유자를 상대로 부당이득반환청구 소송을 ​제기하면, 위 1.항과 같은 이유로 역시 기각판결을 내립니다.

3. 마지막으로 관리단 또는 입주자, 구분소유자를 상대로 민법 제734조, 제739조에 따라 사무관리 주장을 하면서 비용을 청구하게 되는데, 이때 법원은 "제3자와의 약정에 따라 타인의 사무를 처리한 경우에는 의무 없이 그 타인의 사무를 처리한 것이 아니므로 이는 원칙적으로 그 타인과의 관계에서는 사무관리가 된다고 볼 수 없다"고 보고 있습니다(대법원 2012다43439).

​

결국 관리인 행세를 한 제3자에게 민법상 손해배상책임 물어 그 손실금액을 보전받는 방법 외에는 현실적으로 손실을 보전받는 방법이 어렵다고 할 것입니다. 따라서 관리회사는 관리용역계약을 체결함에 계약자인 관리인이 법상 적법한 관리인인지 여부를 잘 확인한 뒤 계약을 체결하여야 할 것입니다.

- 기타 자세한 문의 -

법무법인 라움

​ 서울 서초구 서초동 1573-14 웅진타워 16층(교대역 9번 출구)

Tel : 02. 3477. 7006 / Fax : 02. 3477. 0124