안녕하세요. 이번 시간에는 총회114 박이사님과 최실장님의 실무에서 겪은 일에 대해 이야기를 나눠 보겠습니다. 치열하게 고민하고 어떻게 해결했는지 아래의 동영상을 참고하시면 집합건물 분쟁 실무에서 도움이 될 것으로 생각됩니다. 감사합니다.

https://youtu.be/qb-erE91L4I?si=V4jrbuy4SmyCR40K
 

■ 관리단집회로 이상한 관리인이 뽑혔대요. 무효 아닌가요?

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◎ 최실장 – 지금까지, 스스로 관리인이 되고 싶을 때 주의할 점들을 여러 차례 꼼꼼하게 짚었습니다.

(옆을 바라보며) 그런데요 이사님. 정반대 입장에서 바라보는 것도 의미 있지 않을까요? 구분소유자 한 사람 입장에서, 내 이익을 해치는 관리인이 당선되면 어떤 대책을 생각할 수 있을까요?

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◎ 박이사 – 의미 있고 재미있는 질문 감사합니다.

① 관리단집회에서 유효하게 관리인을 선임하기 위해 무엇을 조심해야 하는가? 라는 질문이 있습니다.

② 관리단집회의 관리인 선임 효력을 부정하기 위해서는 무엇을 살펴야 하는가? 라는 질문이 있습니다.

기능적으로 생각하면 동일한 대답을 공유하는 질문일 겁니다. 그러나 현실은 그렇지 않죠. 맥락과 시선이 정반대로 바뀌면, 동일한 대답을 하면 안되는 겁니다. 연인의 기억과 같은 거죠. 사랑이 지나가면, 추억도 다르게 적힙니다.

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◎ 최실장 – 흥미로운데요, 유효하게 관리인으로 선임되고 싶을 때의 주의점이 무엇이었는지 다시 한 번 정리해 주시면 좋을 것 같네요.

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◎ 박이사 – 네. 모두 집합건물법에 정해진 관리단집회 절차요건이라는 공통점이 있습니다. 나열해 볼 게요.

① 적법한 소집권자에 의한 소집통지 ② 적법한 대상자들에게 소집통지 ③ 의결권 행사에 필요한 자료가 첨부된 소집통지 - 서면에 의한 의결권 행사 자료 첨부 ④ 관리인 후보등록 절차 보장 ⑤ 적법한 기한내 소집 통지 등입니다.

관리인 선임에 반대하는 입장에서는 각각의 절차요건들이 제대로 지켜지지 않았다는 주장을 하고 입증에 성공하면, 이길 수 있겠습니다.

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◎ 최실장 – 절차요건이 준수되지 않았다는 주장을 할 때, 각 요건별로 포인트가 다를 거 같은데요?

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◎ 박이사 – 네. ① [적법한 소집권자에 의한 소집통지]를 따지려면, 우선 소집통지서를 살펴야 합니다. 소집권자가 명시되었는지 보세요. 소집권자가 적혀있지 않으면 무효입니다. 간단하게 끝나네요. 소집권자가 관리인이라고 되어 있으면 임기가 남아 있는지 확인해야 합니다. 임기가 지난 관리인 명의로 소집했다면 그대로 무효입니다. 이것도 간단하죠.

관리인 임기가 지났고, 구분소유자 1/5 이상이 적혀 있다면 이제부터 진짜 힘든 싸움이 시작되는 겁니다. 진짜 구분소유자 1/5이상인지를 따지는 건 아주 복잡하거든요. 이건 다음 영상에서 따로 다루어 볼 가치가 있습니다. ② [적법한 대상자들에게 소집통지] 요건을 따질때도 마찬가지입니다. 이것도 진짜 구분소유자가 누군지 확인해야 하는 일이어서 다음 영상에서 함께 다루는 게 좋겠습니다.

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◎ 최실장 – 그럼 ③ [의결권 행사에 필요한 자료가 첨부된 소집통지] 요건을 따질 때는 어떤 점을 유심히 살펴야 할까요?

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◎ 박이사 – 소집통지서에 서면결의서가 첨부되었는지 살펴야 합니다. 없다면? 절차위반을 주장할 수 있습니다.

서면결의서가 있다면 집회에서 다룰 안건이 구체적으로 적혀있는지 살펴야 합니다. 안건이 없으면 무효입니다. 안건이 두루뭉수리해서 특정되지 않아도 무효입니다. [집회에서 상정하는 모든 안건] 이런 식이면? 관리인 선임은 무효입니다.

서면결의서가 첨부되었고 안건도 특정되었다면 안건 판단에 필요한 자료가 함께 있는지를 살펴야 합니다. 관리규약을 제정해야 하는데 관리규약이 없다면? 무효입니다. 무슨 내용인지를 알아야 규약을 정할 수 있는 거니까요.

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◎ 최실장 – 그럼 ④ [관리인 후보등록 절차 보장] 요건을 따질때 살펴야 할 점은요?

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◎ 박이사 – 소집통지서에 관리인 후보등록 절차와 시기와 등록장소가 적혀있는지 살펴야 합니다. 만일 없다면, 건물 게시판이나 엘리베이터에 공고된 적이 있는지 확인해야 합니다.

아무런 공고절차가 없었다면 절차위법을 주장할 수 있습니다.

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◎ 최실장 – 그럼 ⑤ [적법한 기한내 소집 통지] 요건에 대해서는 어떤 절차하자를 주장할 수 있을까요?

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◎ 박이사 – 계산식을 알려드렸죠? 소집통지서에 적혀있는 집회일에서 8을 빼고 밤12시! 10월 27일에 관리단집회가 있다면 10월 19일 밤12시 이전에 소집통지를 발송해야 유효합니다.

그러니까 소집통지서가 들어 있는 편지봉투 우체국 소인을 살피셔야 합니다. 10월 21일 도장이 보이면? 관리인 선임은 무효입니다.

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◎ 최실장 – 네. 지금까지 관리단집회의 관리인 선임 효력을 부정하기 위해서는 무엇을 살펴야 하는지 알아보았습니다.

역시 입장이 바뀌면 같은 요건도 다른 각도에서 바라보아야 한다는 게 미묘한데요, 이렇게 관점과 해석이 필요한 일일수록, 업계 전문가의 촉과 밸런스가 중요할 것 같네요.

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◎ 박이사 – 맞습니다.

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◎ 최실장 & 박이사 – 집합건물은 총회114! 집!총!사! 입니다.