안녕하세요. 이번 시간에는 총회114 박이사님과 최실장님의 실무에서 겪은 일에 대해 이야기를 나눠 보겠습니다. 치열하게 고민하고 어떻게 해결했는지 아래의 동영상을 참고하시면 집합건물 분쟁 실무에서 도움이 될 것으로 생각됩니다. 감사합니다.

https://youtu.be/UX25Sx6K4nQ?si=7HzNZce6ZcUtNM4a 

■ 백지 위임장을 받아가서 멋대로 쓴대요! 무효 아닌가요?

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◎ 최실장 – 오피스텔이나 상가 점포를 사서 입주하려면, [싸인]해야 하는 서류가 그렇게 많다고 하는데요. 이사님. 그 많은 서류를 일일이 읽어보기 어렵겠지만.. 그렇다고 덮어놓고 서명하다 보면 문제가 되지 않을까요?

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◎ 박이사 – 맞습니다. 구분소유자는 아쉬운 입장이죠. 무사히 점포 열쇠를 받아야 되니까요. 괜히 서명 안 해줬다가, 열쇠 준다 못준다 실랑이라도 벌어지면 아주 피곤하겠죠.

그래서 시행사나 관리업체가 구분소유자들에게 열쇠 나눠주면서 종종 편법을 활용합니다. 필수 서류들 사이에 [위임장]을 슬쩍 끼워두는 거죠. 이렇게 작성되는 위임장에는 대부분 수임인도 적혀 있지 않고 날짜도 적혀 있지 않습니다. 이런 위임장을 [백지위임장]이라고 부릅니다.

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◎ 최실장 – 그런 편법까지 이용하는 이유가 뭘까요?

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◎ 박이사 – 우호적인 관리인 선임이 그만큼 중요하기 때문이겠죠. 선임되자마자 관리업체 나가! 이렇게 되면 손해가 클 테니까요. 그래서 나중에 관리단집회가 열리면 관리업체는 우호적인 분을 수임인란에 적어 넣고 표 대결에 나서게 됩니다.

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◎ 최실장 – 그런 위임장이 효력이 있을까요?

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◎ 박이사 – 관리업체가 빈칸에 날짜 이름 적어 넣을 때 구분소유자에게 정당하게 위임을 받았다면 유효입니다. 멋대로 적어 넣으면 무효라는 뜻이죠. 법적 용어로는 [백지보충권을 위임받았다면 유효]라고 표현할 수 있습니다.

이런 원칙을 기억하고 판례들을 살펴보면, 혼란을 피할 수 있습니다.실제로 판례에서 문제된 사례를 들어 보겠습니다. 원칙을 적용해서 유효일지 무효일지 판단해 보세요.

1번 사례입니다. 사실관계는 아래와 같습니다.

① 관리회사측에 우호적인 구분소유자들이 관리단집회 소집통지서를 보내면서 자신들의 입장을 설명하고, 관리소장을 수임인으로 된 위임장 또는 수임인이 공란으로 된 위임장 작성을 요청했다는 사실이 인정됩니다.

② 일부 구분소유자가 위 요청에 따라 수임인을 공란으로 비워둔 위임장을 작성하여 관리단에 보낸 사실이 인정됩니다.

③ 관리회사 소속 관리소장이 위 백지위임장에 자기 이름을 적어서 의결권을 행사한 사실이 인정됩니다.

이 경우 백지위임장 보충은 유효일까요?

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◎ 최실장 – 백지보충권 위임이 있으니까 유효아닌가요?

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◎ 박이사 – 맞습니다. 법원도 이런 경우, 관리소장이 백지위임장에 자기 이름을 적고 의결권을 행사한 것이 적법한 위임에 의한 것라고 보았습니다.

이제 2번 사례입니다. 사실관계 말씀드릴 게요.

① 관리단집회에서 구분소유자 100명이 위임장을 작성했고, 수임인을 통해 의안에 찬성했다는 점이 인정됩니다.

② 위임장 중 70개는 수임인 A, 30개는 수임인 B, 10개는 수임인 C가 기재되어 있다는 점이 인정됩니다.

③ A를 수임인으로 기재된 위임장은 누가 징구한 것인지 알 수 없다는 사실이 인정됩니다.

④ 수임인으로 B나 C가 기재된 위임장은, 위임인란 필체는 모두 다르지만, 수임인란 필체는 모두 동일하다는 사실이 인정됩니다.

⑤ 일부 위임장 작성자 명의로 사실확인서가 작성되었는데, 이에 따르면 수임란 란을 공란으로 비워두었다는 점이 인정됩니다.

이 경우 백지위임장 보충은 유효일까요?

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◎ 최실장 – 너무 수상한데요! 백지보충권 위임이 없어서 무효로 봐야 하는 거 아닐까요?

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◎ 박이사 – 맞습니다. 법원도 이런 경우, 적법하게 백지보충권이 수여된 게 아니라고 판시하였습니다. 이렇게 표현했어요.

[실질적으로 위임장을 징구한 사람이 위임인의 의사와 무관하게 제3자에게 재위임한 것과 다르지 않다고 할 것인데, 위임장을 작성한 사람들이 이러한 방식의 위임까지 허용한 것으로 보기는 어렵다]

위임장이 무효라는 의미입니다.

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그러면 처음 말씀하신 사례로 돌아가 볼 게요.

집합건물 신축하고 관리회사가 구분소유자에게 점포 열쇠를 건네주면서 필수서류들을 받습니다. 그런데 서류뭉치 사이에 [슬쩍] 관리단집회 의결권위임장을 섞어 두었습니다. 수임인란과 날짜를 비워두고요.

백지보충권 위임이 없다는 결론이 됩니다.

가정적으로 구분소유자들이 백지위임장 작성을 알고 있었다고 해도 문제는 남습니다. 구분소유자들이 서명을 거부할 수 있겠어요?