Q :

“안녕하세요. 변호사님. 저는 서울 OO구에 있는 상가오피스텔 관리단의 회장입니다. 다름이 아니고 저희 건물 지하 주차장을 최근까지 무료로 개방해 왔었는데요, 외부 주차도 많아지고, 상가 손님들 주차가 많아져 오피스텔 입주자들이 불편을 겪게 되었습니다. 그래서 얼마전 관리단 총회를 열어 정족수 과반수인 구분소유자 수 53%, 지분의 51%의 찬성으로 주차장을 유료화 하기로 결정하였고, 대신 상가와 오피스텔입주자에게는 1대씩 무료로 주차할 수 있도록 하였습니다. 그러니까 상가 입주자들이 기존에 무료로 주차하던 손님들이 유료화로 불편을 겪는다면서 반발하고 있습니다. 그리고 이러한 유료화는 공용부분의 변경에 해당하므로 전체 구분소유자의 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 하는데, 그 정족수 찬성도 못받았으니 무효라고 합니다. 그렇다면 저희 건물의 이러한 유료화는 무효인가요? 주차 유료화가 공용부분의 변경이 맞는 것인지요?”

(사실 관계를 일부 수정함)

​

A : 안녕하십니까. 부종식 변호사입니다.

사안은 과연 무료 주차장의 유료화가 공용부분의 ‘변경’인지 아니면 ‘관리'인지 여부가 문제됩니다. 만약 ‘변경＇이라면 다른 쟁점 따질 것도 없이 정족수 부족으로 유료화가 무효가 될 것입니다.

판례는,

“공용부분 변경은 기존의 공용부분의 외관과 구조를 변경하거나 그 기능과 용도

를 변경함으로써 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 것으로

서, 어떠한 행위가 이러한 공용부분의 변경에 해당하는지는 변경이 되는 부분

과 그 범위, 변경의 방식이나 태양, 변경 전과 변경 후의 외관이나 용도의 동일

성 여부, 그 밖에 변경에 소요되는 비용 등을 고려하여 판단하여야 한다”고 판

시하고 있습니다(대법원 2017다237995).

즉, 외관에 변형이 오거나, 성질이나 상태에 변경이 초래되어야 ‘변경＇이 되는 것입니다.

사안과 같이 무료 주차장의 유료화는 공용부분, 즉 주차장의 외관이나 구조, 성질 상태 등에 실질적인 변경을 가져온 것이 아니라서 공용부분의 변경으로 볼 수는 없다고 할 것입니다.

판례도 유사한 사안에서 공용부분의 변경이 아닌 ‘관리＇로 보고, 통상의 집회 결의, 즉 구분소유자 수 및 지분의 각 과반수 찬성으로 결의가 가능하다고 보았습니다(서울동부지법 2024카합10XXX).

결국 사안의 주차 유료화는 공용부분의 ‘관리＇행위로서 집합건물법에서 정한 의결 정족수를 충족하여 유효라고 할 것입니다.

(자세한 내용은 아래의 동영상을 참고하시기 바랍니다)

https://youtu.be/omrMWveXRYs?si=u1R_J-P_grTYfuuB 

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