안녕하세요.

늘 의뢰인의 편에 서서

냉철한 분석과 경험으로 도움을 

드리기 위해 노력하는

16년 차 부동산 전문 법무법인(유)라움

부대표 임영근 변호사입니다.​

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분양계약해제 상담을 하다보면 이미 개인적으로 소장을 접수하신 분들 또는 다른 변호사를 선임해서 소장을 접수하신 분들이 소송진행 방향이 맞는지 점검을 요청하는 경우가 있습니다. 

그런데 간혹 가장 기본적인 사항인 피고를 누락하여 사건이 꼬인 경우들이 있어서 안타까운 마음이 듭니다. ​

오늘 게시글에 집중하셔서 더 이상 관리형토지신탁 방식 분양계약의 구조를 몰라 당하시는 피해가 없었으면 좋겠습니다^^

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관리형토지신탁 방식으로 진행된 분양계약 해제 소송의 피고는?

분양계약 해제 소송의 피고는 신탁회사(수탁자)와 시행사(위탁자)를 함께 넣자!

신탁회사가 아닌 시행사만 분양계약당사자인 매도인으로 판단하여 시행사에게 해제(취소)통보를 하고 시행사를 상대로 계약금반환청구를 했나요? 주소가 잘못되었습니다. 

과거에는 시행사가 주체가 되어 사업을 진행했었죠. 현재 이뤄지는 분양계약(공급계약)의 가장 일반적인 방법은 관리형토지신탁 방식으로 이뤄집니다.​

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관리형토지신탁이란 신탁회사가 당해 사업의 시행자(사업주체)가 되지만, 사업비를 위탁자 또는 시공사가 조달하여 진행하는 신탁제도를 말합니다. 

분양계약 신탁회사를 시행자(사업주체)로  하는 이유

✅️개발사업의 시행자의 권한을 신탁회사가 받아 사업권리를 행사하므로 안정적 개발사업을 수행할 수 있습니다.

✅️신탁법에 의해 신탁재산이 온전히 보전되어 제한물권 설정을 방지하고 강제집행이 금지되기 때문입니다. 

✅️이외에도 신탁회사가 분양대금 등 신탁재산을 관리하여 투명한 자금관리로 과거 시행사의 자금 유용 등의 폐해를 막을 수 있다는 장점도 있습니다. 

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분양계약서에는 신탁회사를 “매도인 겸 수탁자”(사업주체)인 OOO신탁(주)을 “갑” 으로 칭하여 매도인이 신탁회사임을 명기하고 있습니다. 따라서 분양계약서의 해석상 매도인은 신탁회사임이 명백합니다. 

다만, 분양계약서에는 [관리형토지신탁 관련 특약사항]이라는 조항으로 다음과 같은 내용이 보통 들어갑니다. 

분양계약서 [관리형토지신탁 관련 특약사항] 예시

위 내용을 간단히 요약하면, 신탁회사는 신탁재산의 한도에서 수분양자에게 계약금반환책임을 부담하고(다만 이 책임제한 부분에 관하여는 법률상 다툼의 여지가 있으나 여기서는 이를 생략함), 실질 사업주체인 시행사는 제한 없이 계약금반환책임을 신탁회사와 연대하여 부담한다는 것입니다. 그리고 관리형토지신탁이 해지 또는 종료되는 경우 신탁회사의 수분양자에 대한 책임은 종료되고 시행사의 책임만 남게 된다는 것입니다.

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그럼 위와 같은 분양계약서의 각 조항을 토대로 볼 때 분양계약 해제, 취소 의사표시 상대방은 누구로 해야 할까요?

예, 맞습니다. 계약당사자인 매도인이 신탁회사이므로 신탁회사(수탁자)에게 필수적으로 해야 합니다. 

시행사(위탁자)에 대해서는 필수가 아니며 참고로 보내 두는 것이 좋습니다. 

만약, 신탁회사에 대한 통보를 하지 않고 시행사에게만 통보를 하였다면 해제, 취소의 의사표시가 없는 것이 되어 효력이 발생하지 않음에 주의해야 합니다. 이런 상태에서 시행사만을 상대로 계약금반환 청구 소송을 진행하면 청구기각 판결을 받습니다. 

그럼 다음으로 분양계약 해제, 취소에 따른 계약금 반환청구 소송의 피고는 누구로 해야할까요? 신탁회사만 하면 될까요??

여기까지 잘 따라오신 분이라면 감을 잡으셨을까요?

신탁회사(수탁자)뿐만 아니라 시행사(위탁자)도 함께 피고로 넣어야 합니다. 시행사는 앞에서 본 바와 같이 매도인인 신탁회사의 의무를 연대하여 책임을 부담하기로 약정을 했고, 향후 신탁 종료 시 매도인의 지위를 승계받는 자라는 점에서 시행사(위탁자)도 그 상대방(피고)으로 넣어야 합니다. 

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일단 매도인인 신탁회사임이 명백하므로 계약당사자인 신탁회사에 반드시 발송해야 합니다. 시행사에 대해서는 실질적 사업 주체이고 실질적 결정권을 갖고 있는 자이므로 같이 보내는 것이 좋겠습니다. 실제 협의는 시행사랑 진행하기 때문이죠.

계약금반환청구 소송도 신탁회사와 시행사를 상대로 제기해야 합니다. 신탁회사는 제한된 책임을 부담한다고 약정되어 있는 반면 시행사는 제한 없는 책임을 부담하기 때문입니다. 

또한 소송 진행 중 신탁이 종료될 경우 신탁회사는 책임이 면책되어 시행사만 책임을 지게 됩니다. 이 경우 매도인이 신탁회사라고 해서 신탁회사만을 상대로 소송을 진행하였을 경우 청구기각을 당하고, 시행사에 대해서는 다시 소를 제기해야 하는 황당한 상황이 펼쳐지게 됩니다.

상황이 이해되셨나요?