안녕하세요 조정근 변호사입니다.

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흔히들 알고 계신 #세안고 매매의 경우, 즉 임차인이 대항력을 가지는 경우 임차주택이 양도된 경우의 법률관계에 대하여 알아보려고 합니다.

임차인이 대항력을 가지는 경우 임차주택이 양도된 때에는 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제3조 제항). 

이는 주택이 양도되는 경우 임차인을 보호하기 위하여 법률이 임대인의 지위 승계를 의제한 것입니다. 따라서 임대인의 지위승계에 임차인의 동의는 필요하지 않습니다. 

임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차 보증금반환채무도 부동산의 소유권과 함께 일체로서 이전하며 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸합니다(중첩적 채무인수가 아니라는 것이 판례의 입장임). 

한편 판례는 임대차가 종료된 후에 임대인의 지위가 승계된 경우 임차인이 그 승계를 원하지 않는 경우에는 임차주택의 양도사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하여 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고 그 경우 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않는다는 입장입니다.